Формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.
Ипотека — сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту.
Ипотека — это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество.
Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека служит важным каналом поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики.
Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипотека» разумеется ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение.
По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.
Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.
Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый
конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат.
Ипотека — это полномочия банкира, обычно на основе вручения ему залогового письма (1еШг о/ИупоИгесапоп), продавать товары, которые были ему переданы как залог по займу. Товары таким образом передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банкир (ипотечный банкир, специализирующийся на ипотечном финансировании; сотрудник ипотечной финансовой компании) может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта. Ипотека — это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа.
Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений, производственных объектов или жилых домов.
Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.
Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.
Многовековая практика показала, что ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.
В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:
• объекту кредитования;
• субъекту кредитования;
• способу обеспечения гарантии возврата ссуд;
• характеру рынка использования ипотечных облигаций.
В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды: для приобретения земельных участков, под нежилые строения несельскохозяйственного назначения и др.
В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания еще неизвестен в период строительно-монтажных работ, если он не может финансировать проект самостоятельно либо если заинтересован только в получении готового объекта.
По способу обеспечения гарантии возврата ссуд кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США различаются кредиты с закладными листами, застрахованными Федеральной жилищной администрацией, управлением по делам ветеранов, и не застрахованными.
В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынков.
В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Франции, Швеции. Благодаря банковской ипотеке государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека является одним из основных каналов поступления капиталовложений в сельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Предпринимателю она позволяет увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам — финансировать покупку дополнительных крупных участков земли при высоком уровне цен на нее.
Значение ипотеки особенно возрастает в связи с техническим прогрессом в сельском хозяйстве, требующем увеличения капитальных затрат на возведение современных производственных построек и сооружений, покупку дорогостоящего оборудования и т.д.
Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на 15—40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1—5%). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на мелиорацию, строительство и т.д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной, ежегодной) при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности.
Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ российского ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293. С опубликованием этого Указа были установлены правовые основы залога недвижимости, так как длительное время существовала неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ способствует интенсивным процессам становления и развития ипотечных отношений в России. В январе 2000 г. Правительство Российской Федерации одобрило Концепцию развития системы ипотечного кредитования в России.
Необходимость внедрения ипотечного кредитования для решения жилищных проблем граждан очевидна: во-первых, существенно смягчаются социальные проблемы, а во-вторых, ипотека способствует развитию строительной отрасли, рынка недвижимости, создает условия для инвестирования в экономику. Экономисты утверждают, что в сегодняшней ситуации только ипотека в состоянии дать приток новых средств на рынок жилищного строительства и в сопряженные с ним секторы промышленности. В бюджеты всех уровней поступят дополнительные доходы, которые, в свою очередь, могут служить одним из источников финансирования долгосрочного кредитования наряду с внебюджетными источниками либо инвестироваться органами власти в строительство социального жилья.
В учебнике определены основы развития и функционирования ипотечного рынка, цели и принципы формирования системы жилищного кредитования с учетом российского законодательства, организационно-правовые технологии совершения различных сделок с земельными участками, жилыми и нежилыми помещениями, в существующих социально-экономических условиях, организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.
Банки и ипотечное кредитование переживают «медовый месяц», а если быть точнее - медовый год: большинство участников этого рынка утверждают, что за шесть месяцев текущего года они выдали больше кредитов, чем за все 12 месяцев 2005 года. Однако чем дальше, тем больше становится очевидным порочный круг, куда затягиваются и банки, и клиенты: развитие системы жилищного кредитования увеличивает спрос на жилье и тем самым «разгоняет цены». Вместе с тем запредельные цены на жилье сделали покупку квартиры практически невозможной без ипотечного кредита. Отсюда бешеный спрос на ипотеку.
Ипотека разочаровывает российскую власть и очаровывает банки — наверное, так можно вкратце охарактеризовать сложившиеся на рынке тенденции. Правительство, похоже, все больше смиряется с выводом, что быстрое развитие долгосрочного жилищного кредитования и двукратное увеличение объемов займов совсем не обязательно является залогом успешного выполнения программы «Доступное жилье». Банки пришли к выводу, что ипотека, несмотря на сравнительно невысокий доход, «не обманет и не подведет»: если в потребительском кредитовании уровень невозвратов достигает в среднем 2-4% (а по мнению экспертов коллекторских агентств, уверенно приближается к 10%), то в ипотечных портфелях аналогичный показатель не превышает 0,5—1%. Сегодня в банках оседают нефтедоллары, вкладывать их, в общем-то, некуда, поэтому выдача ипотечных кредитов — один из надежных финансовых механизмов.
На сегодняшний день кредиты на покупку жилья под залог недвижимости выдают 350 банков в 77 регионах страны. Только в Москве представлено около 300 ипотечных программ, при этом, вопреки расхожему убеждению, столица нашей Родины вовсе не является «ипотечной столицей» России. За 2005 год, по данным ЦБ РФ, объемы выданных ипотечных кредитов выросли в три раза: с 17,8 до 52,8 млрд рублей (1,8 млрд долларов). В 2006 году объем рынка может еще удвоиться, и тогда общая сумма выданных кредитов достигнет 110 млрд рублей. Как отмечают банкиры, ипотеке есть куда расти: пока, по данным ЦБ РФ, доля долгосрочных займов на приобретение жилья в корзине потребительского кредитования банков не превышает 2%. Эксперты не сомневаются в том, что постепенно ипотека будет отвоевывать для себя все большую долю — хотя бы потому, что долгосрочные займы на приобретение жилья являются, по словам экспертов, наименее рискованными.
Банки сталкиваются со многими сложностями при развитии этого направления, но общее мнение таково, что ипотекой заниматься выгодно, особенно если учитывать долгосрочный характер этого вида кредитования. И дело не только в том, что оно приносит стабильный доход, но и в том, что выдача ипотечных займов позволяет
распределить риски, наладить эффективную систему риск-менеджмента. Последняя задача тем более актуальна, если учесть, что и период высоких цен на нефть, и потребительский бум продлятся не вечно, и для многих российских банков проблема «невозвратов» может стать в полный рост уже через 3 — 5 лет.
Картина, наверное, была бы приятной во всех отношениях, если бы не одно «но» — стремительный рост цен на квадратные метры, который зачастую сводит на нет все усилия банков расширить свою кредитную базу и заполучить новых клиентов. Многие граждане вынуждены отказываться от кредитов, поскольку не могут найти жилье, устраивающее их по цене. В прошлом году таких «отказников» оказалось 30% от общего числа клиентов банков, уже получивших одобрение на ипотечный кредит. В этом году из-за скачков цен аннулируется уже каждое второе предварительное соглашение о предоставлении ипотечного займа. Аналитики отмечают, что повышение цен на квадратные метры со скоростью 2—3% в неделю (по итогам мая, они, например, выросли на 12%) действительно не слишком благоприятное условие для расширения клиентской базы и привлечения новых заемщиков.
Такой рост цен обусловливается рядом причин. Первая из них — доходы населения выросли, произошла экономическая стабилизация, люди поверили в то, что их доходы будут стабильны и они смогут обслуживать долгосрочные кредиты, выданные на 10—15 лет. С другой стороны, налицо дефицит предложения, объемы строительства сейчас в два-три раза меньше, чем аналогичные показатели в советское время.
Итак, пусть ипотека влияет на цены — пусть не так сильно, как в странах с развитой экономикой, а в меру своих пока небольших возможностей. А вот влияет ли рост цен на ипотеку, и если да, то положительно или отрицательно? Судя по оценкам экспертов, и так, и так. К положительным сторонам можно отнести то, что по мере повышения стоимости жилья все больше людей обращаются за ипотечными кредитами. Раньше сотрудникам банка приходилось долго объяснять потенциальным клиентам, что ипотека — дело выгодное прежде всего для них самих. Теперь в этом нет необходимости: они сами прекрасно понимают, что не смогут приобрести квартиру без внешней финансовой помощи. И поскольку общая ситуация на рынке такова: человек берет кредит под 10%, а цена на купленную им недвижимость только за год вырастает на 30 — 40%. Весьма привлекательные условия для тех, кто склонен рассматривать квартиру как инвестиционный инструмент.
Однако у этой медали есть обратная сторона: именно рост цен приводит к тому, что банки вынуждены все больше смягчать условия предоставления кредитов заемщикам и, следовательно, отказываться от уже проверенных схем риск-менеджмента во имя привлечения новых клиентов. В перспективе это неизбежно приведет к увеличению доли невозвратов в кредитных портфелях финансовых структур. Конечно, речь не идет о том, что этот показатель будет таким же, как доля невозвратов по краткосрочным потребительским кредитам, ипотека все же более «прозрачный» продукт, да и заемщики здесь подходят более серьезно к выполнению своих долговых обязательств. Однако общая тенденция налицо: снижение ставок, сокращение размеров первоначального взноса — все это объективно повышает уровни рисков. Банки вынуждены это делать и из-за высоких цен на жилье, и из-за растущей конкуренции в секторе, но от осознания этого факта легче не становится.
Показателем того, что рискам уделяется все меньше внимания, стали, по мнению аналитиков, программы кредитования с «нулевым» первоначальным взносом. С 1 июля этого года их «запустили» сразу два лидера на рынке ипотечного кредитования — Внешторгбанк и Банк Москвы. О реализации схемы, предусматривающей предоставление ипотечного займа без первоначального взноса, заявила и Национальная ипотечная компания, которая реализует кредитные программы Национального резервного банка. В этом случае риски банка объективно повышаются. Хотя бы потому, что привлекается та часть клиентов, которая не смогла по каким-то причинам накопить средства для внесения первоначального взноса. Вступает в силу и психологический фактор: заемщик, который не участвует в приобретении недвижимости своими деньгами, меньше привязан к этой недвижимости. Он с большей легкостью допускает просрочки при обслуживании кредита и с большей готовностью допускает возможность невозврата долга в принципе. Кроме того, первоначальный взнос выполняет и другую функцию: прежде всего, он страхует банки от риска падения цен на недвижимость (фактически его величина — это прогнозный показатель темпов этого падения в той или иной ситуации). Так что его отмена, по мнению экспертов, может обернуться для банков неприятными последствиями.

Инновации в ипотеке.
По мнению большинства банковских специалистов, именно ипотечные продукты позволят кредитным организациям успешно конкурировать на рынке. В борьбе за новых клиентов банки все активнее предлагают новшества, изменяют свои программы. Некоторые кредитные организации заявляют даже о внедрении собственных инноваций на рынке ипотечного кредитования.
Во-первых, это постепенное смягчение требований по наличию первоначального взноса. По данным ежегодного обзора Международной академии ипотеки и недвижимости, за 2005 год на московском рынке ипотечного кредитования первоначальный взнос снизился с 25 до 20%. Банк Москвы и вовсе стал первопроходцем, разработав свой вариант кредитования при нулевом первоначальном взносе. Правда, такое предложение объявлено пока только на лето — время традиционного спада активности на рынке недвижимости. Однако сам факт уже говорит о многом: в условиях стремительного роста цен на жилье люди часто не успевают накопить нужную сумму. Поэтому такой кредитный продукт значительно упрощает процесс приобретения жилья. Хотя не все здесь однозначно. Существуют различные точки зрения на этот пока еще новый ипотечный продукт.
Во-вторых, снижается процентная ставка на кредит. За 2005 год на московском рынке ипотечного кредитования ставка снизилась на 0,4— 1,4 процентных пункта. Одним из способов снижения процентной ставки стали новые программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Сначала это были валютные программы с привязкой к LIBOR (London Interbank Offered Rate — средняя ставка предоставления валютных кредитов на лондонской межбанковской валютной бирже). Немного позже появились подобные программы в рублях. Пионером в создании такого рублевого продукта стал ипотечный банк DeltaCredit, запустивший программу DeltaМечта, привязанную к индикативной ставке MosPrime3 — средней ставке предложения рублевых кредитов, предоставляемых крупнейшими банками на московском рынке сроком на три месяца (рассчитывается Национальной валютной ассоциацией). Уникальность продукта заключается в том, что по мере улучшения макроэкономической ситуации в России кредит для заемщика становится дешевле.
В-третьих, увеличивается срок кредитования. Теперь уже большинство банков предлагает взять кредит на покупку жилья сроком на 20 — 25 лет, а при особой необходимости и до 30 лет. Еще одним нововведением стала отсрочка первоначального взноса. Здесь отличился банк «КИТ Финанс», предложивший полугодовую отсрочку. Подобная услуга предназначена для тех заемщиков, которые уже имеют в собственности недвижимость и хотят с помощью ипотеки улучшить свои жилищные условия. Предоставленные шесть месяцев заемщик может использовать для того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях. Услуга также позволяет отсрочить выплату процентов и основного долга по кредиту на 6 месяцев, то есть на тот период, когда заемщик несет свои основные расходы. Следует отметить, что при внешней привлекательности такого продукта, его целевая аудитория достаточно ограничена. Поскольку не более 10—15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий, считает эксперт.
Довольно активно развиваются методы кредитования новых сегментов рынка недвижимости: коммерческой, загородной и т. д. Например, почти все банки выдают кредит под залог квартиры. Специально для таких целей, а также на любые другие нужды были разработаны программы кредитования под залог уже имеющейся недвижимости.
Еще одной новой услугой на рынке ипотечного кредитования стали программы рефинансирования, то есть процедуры пересмотра условий по кредиту заемщиков, которые взяли кредит несколько лет назад. Подобное нововведение связано с тем, что процентная ставка по кредиту за последние несколько лет упала, и для того чтобы показать свою лояльность клиентам, банки стали разрабатывать и такие программы.
Конечно же, подобные инновационные проекты положительно сказываются на развитии ипотечного кредитования, но существуют и негативные факторы.
По мнению экспертов, стимулирование покупательской способности населения, в том числе за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. В России складывается парадоксальная ситуация, когда строителям выгодно строить мало и продавать дорого. Тогда как во всем мире строительный рынок, как и любой другой, старается снизить себестоимость и конечную цену продукта, чтобы жить за счет оборота.
Банки-то готовы дать денег на покупку жилья и дают. А включатся механизмы рефинансирования ипотеки — дадут еще больше. И станет еще хуже. При существующей системе жилищного строительства эти деньги увеличат не количество купленного жилья, а прибыль застройщиков и расходы граждан. Просто тот же мизерный объем жилья будет пропущен через более высокие цены, порадовав строительные компании и огорчив население.
К жилищному ступору ведет не только давление денег на рынок жилья вкупе с развивающейся ипотекой, но и внутренние проблемы строительной отрасли. Объемы ввода жилья в современной России не достигли не то что уровня СССР — даже РСФСР. Для справки в 1987 году, который стал рекордным по объемам введенного в эксплуатацию жилья, в СССР было возведено 76,7 кв. метров жилья. С начала 1990-х годов начался период сокращения объемов строительства, негативная тенденция была переломлена только в 2001 году, когда этот показатель увеличился по сравнению с «депрессивным» 2000 годом на 2,7%. В 2000 году было построено 30,3 млн кв. метров, на сегодняшний день, по оценкам экспертов, в год вводится в эксплуатацию в среднем от 50 до 60 млн кв. метров. К 2010 году планируется увеличить этот показатель до 80 млн кв. метров. В целом сегодня в России строится 0,25 кв. метра на человека в год, в то время как в странах с развитой экономикой этот показатель составляет не менее 1 кв. метра на человека. При этом средняя обеспеченность жильем в России крайне низка; 19,7 кв. метров общей площади на человека. В Норвегии она достигает 74 кв. метров, в Швеции - 52 кв. метров, во Франции — 43 кв. метров, в Чехии — 28 кв. метров, в Украине— 26 кв. метров.
По общепринятым нормам, страна должна вводить один квадратный метр в год на душу населения, то есть 140 млн метров жилья. Вводится в три раза меньше. По нормативам ООН социальная норма жилья на человека — 30 метров. При нынешних темпах мы достигнем этого показателя к 2050 году.